加拿大融资贷款
Basic of Financing & Mortgages

融资的概念

融资标准:基本标准
在加拿大任何地方为购买房产融资,都有两个标准:
首先,住房成本,其中包括贷款还款、税收、水电天然气费和物业管理费,不能超过您总收入的32%。如果您没有其他债务的话,则此比例可高达35% 。总债务连本带息,包括所有其他贷款及信用支付,不能超过您总收入的40% 。
其次,传统的抵押贷款要求25%的首期付款。对此要求也有例外的情况:您的主要住所可以获得经过保险的高比例抵押贷款,只需最少5%的首付。保险费用会随着抵押贷款资金的比例而提高。

融资标准:具有较高价值的物业
具有较高价值的物业,其可获得的贷款额度随着物业价值的增加而减少。
对于价值等于或低于50万美元的物业,传统的房贷需要支付25 %的首付。
对高于50万的第一个25万元,需要支付40 %的首付。
对下一个25万元,需要支付45 %的首付。
其余的则需支付50 %的首付。
举例:80万美元购买价允许的最大抵押贷款是552500美元。
注意:这只适用于自用或投资物业的加拿大居民。

非居民
对于非居民所需的首付比例则略有不同
对于头40万元,需要支付35 %的首付。
对于接下来的30万元,需要支付45 %的首付。
对于余下的部分,则需要支付50 %的首付。
举例:如果购买价格为80万元, 则允许的最大抵押贷款是475000美元。

税收
商品及服务税(GST)是税率为5%的联邦税,它是一种增值税。在房地产的情况下,商品及服务税适用于购买新的建筑或者转售已短期/逐日出租的住房。它也适用于在完成房地产交易中所提供的大部分服务。
商品及服务税在以下情况下可以延迟缴纳: 如果新买主继续将该物业在90%的时间里用作短期或逐日出租,并且做了商品及服务税的注册。 注册商品及服务税手续十分简单,只需填写四张表格即可。一旦您注册了商品及服务税,您有权要求减免为以下费用所支付的商品及服务税:律师费,物业管理费,公用设施费(例如电力,天然气,有线电视和电话)。这就要求您对逐日出租的物业,收取和汇寄商品及服务税;在某些情况下,可以通过物业管理公司来完成。您也必须提交年度GST报表。

新房屋的商品及服务税
当您购买一个新建成的独立屋,公寓或排屋,整个购买价格包括土地都应缴税。如果该房是您的主要居住地的话,那么取决于房子的销售价格,您可能有资格获得部分商品及服务税的退税。如果该物业被出租给租客的话,则需缴纳该房购买价格的5%的全额商品及服务税。

二手房的商品及服务税
对于二手住宅物业,如果您购买前被作为住宅使用,那么购买价则不需缴纳商品及服务税。二手住宅物业包括自住的房子,共管公寓,公寓,夏季别墅,度假物业,或者非商业的爱好农场。

关于抵押贷款常见问题

固定和可变利率抵押贷款之间的区别是什么?
固定利率抵押贷款在您所选择的抵押贷款的“期限”时间内,将具有相同的利率。可选择的期限一般是6个月至10年。
可变利率抵押贷款将会随着加拿大的基准利率而波动。在您安排融资时,它往往比固定利率低,但因利率不能保证而会具有更多的风险。该利率将视基准利率向上或向下的压力而浮动。加拿大的基准利率每6周会审查一次。

如果我选择固定利率抵押贷款,我该如何选择期限?
由于固定利率抵押贷款是“封闭”的,并对提前还款以早日还清贷款具有罚款,因此选择正确的贷款期限是很重要的。加拿大的利率期限是封闭的利率合约 –对您所选择的期限(即1年至10年)而言是封闭的 。您可获得的最大分期付款年限为35年。违反未到期的利率合约的惩罚是3个月的利息,或息差(利率的差额)两者之中较大的罚金 。息差是银行在贷款期限剩余时间的利息损失。所以,如果您选择了5年期固定利率贷款却在3年后就还清,无论是用您自己的资金或用把房屋销售的资金,银行都会将您的利率与当前的利率加以比较从而计算出2年的息差,并对贷款余额收取息差直至期限结束。估计3个月利息为大约2个月的分期付款额。

另外值得一提的是:银行条例规定,在五周年后可以收取的最高罚款为3个月的利息 。这一条例也适用于超过5年的贷款期限。
当一个贷款“期限”终止或到期,我们称其为“等待续约” 。在续约日,您可以想还清多少贷款就还多少而不受任何罚款或限制。
有时,有些贷款期限指南让您挑选一个与您打算拥有该物业的时间长短相吻合的贷款期限。有时,贷款期限可选择为与一个投资的到期时间相吻合。

“期限”和“分期偿还”之间的区别是什么?
分期偿还的分期是指用于计算还贷的整个时间长度。贷款期限是指利率保持不变的时间长度。或者,在一个可变利率抵押贷款的情况下,它是您接受基准利率加 __ %或减__ %的时间长度。

可变利率抵押贷款有什么选择?

可变利率抵押贷款要么是“开放”的,要么是“封闭”的 。如果您知道将要在一定时间内出售该房产或还清贷款,您通常会选择开放的可变利率抵押贷款。
一个封闭的可变利率抵押贷款通常被登记为5年期限,而且对提前还清贷款有3个月的利息罚款。
采取封闭的可变利率抵押贷款的好处是,通常您会得到更好的利率。为获得贷款“开放”的特权,您需要支付更高的利率。
通常可变利率抵押贷款都伴随有一个“锁定”条款,使您随时可以不受惩罚地转换为固定利率抵押贷款。但是银行往往有锁定的最小期限,否则他们会要求您保持原来5年期限的承诺(也就是说,如果您已经采用了2年浮动利率,然后想锁定住利率,您可能至少要锁定3年期限) 。您“锁定”的利率将是现行利率。一旦“锁定”,您就会受到通常的固定利率的惩罚性条款的限制。

当抵押贷款需要续约时会发生什么?
如果您不需要借额外的钱(再融资),您只是与现有放贷人续签余额的贷款,续签应该是一个简单的过程。您只要选择一个新的贷款期限以及现行利率。只要所有还贷付款都如约缴纳,银行不会要求您重新获得资格认证或做房产重新评估。现有余额的简单续约也不需要支付任何法律费用。
如果您想从房产里提取出一些资金的话,那么续约日期可能是再融资的好时间。再融资必须重新申请,您也得提供最新的收入证明。是否需要再做房产鉴定则根据情况而定。
我们的许多客户在续约时都会联系我们,以便确认所能获得的最好利率是多少。

如果我在贷款期限到期前出售卖房产,我有什么选择?
通常抵押贷款是跟随贷款资格而“可移动的”或“续接的”。这意味着,如果您在贷款期限到期前出售房产,您可以将您的贷款余额和利率转移到您所购买的新房产上。只要您仍然具有贷款资格而且新房产也符合银行的指引,您就应该能够不受处罚地转移抵押贷款。如果您需要获得更多贷款,银行可以增加您的第一抵押贷款并将利率“混合”起来,或者对新增贷款按现行利率独立计算。
“续接的”部分是指,如果您出销房产,但不转移您的抵押贷款到新房产上,您房产的买主可能想接管您的抵押贷款。如果您的利率比当时的市场利率低的话,这就可能是一个有吸引力的卖点。续接您房贷者仍然必须具有融资的资格。
我可以额外偿还本金吗?
可以。银行提供不同的预付款的权限, ,范围从每年10%至25%。此百分比是按原始借款金额计算的,每年仅允许按此百分比额外付款一次或累计一次。通常情况下,除了每年的百分比额度外,还可以“加倍”还款或者增加付款比例。

CMHC的作用是什么?
根据法律规定,金融机构要求所有融资比率大于80%的贷款都要购买违约保险。 CMHC就房主贷款违约事件向批准的放贷人提供抵押贷款保险。根据不同的情况,放贷人也可以要求传统的抵押贷款购买CMHC保险。
保险费是适用于您拥有该房产期间的一次性费用。保险费可以用自己的资金支付或加入抵押贷款中支付。这种高比例的保险仅适用于在加拿大报税的申请人。

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