温哥华外国屋主

非加拿大居民 Non-residents of Canada

我们经常与外国屋主工作,重要的是需要注意有些规则在加拿大是不同的。下面是对非居民的一些重要信息的摘要。如果您有任何问题,我们可以帮您引见专家。
贷款文件的执行 Execution of Mortgage Documents

一旦借款人与贷款人签署了承诺书,贷款人就会委托律师或公证人起草贷款担保。这些文件必须快递给借款人,由借款人在公证人在现场的情况下执行。这对买方意味着要有足够的时间用于快递这些文件。在这种情况下,传真和其它的传输方法是不可能的。

付款方式 Methods of Payment

建议买方在温哥华开设银行账户作资金转移用。购买价的余额必须用加币报付支票或银行汇票支付。由于汇率每一天都在波动,银行之间也不一样,同时根据换汇量的大小也有所不同,因此在买房交割完成日前对汇率加以研究,是非常重要的。

完成交易 Completing the Transaction

在不列颠哥伦比亚省,在指定的交割日期完成交易是至关重要的。假如资金未在规定的交割日支付,卖方可以选择取消该购买销售合同;在这种情况下,他们有权保留购房的押金。并不少见的是,希望继续交易的卖方会要求买方支付利息或额外的费用,以便完成延期交割。

首付的要求 Required down payments

对于首400,000元房款,要 求35 %的首付。
对接下来的300,000元房款 ,要 求45 %的首付。
对于剩余的房款,要 求50 %的首付。
举个例子:如果购买价格为80万元,允许的最大抵押贷款则是475000美元。

谁负责管理加拿大所得税?Who Administers Canadian Income Tax?
从其拥有的加拿大物业在加拿大赚取收入的非居民,由加拿大税务局(CRA )课税 。所得税是从其他税项中抽出来单独计算的,例如统一销售税,市或地方政府税,并且可以根据报税年度的总租金或净租金收入进行计算。对个人及若干其他实体,报税年度于1月1日起始,于12月31日终止。对公司而言,就是他们正常的财政年末。

多少所得税?How Much Income Tax?

从财产性收入的所得税首先在付款的源头就征收。加拿大税务局要求给非居民支付此类收入的个人或企业代扣代缴物业总收入(扣除前)的25% 所得税,扣缴税款的个人或企业需要准备一份NR4表,并将 预扣的金额在NR4表格中指明。这种扣缴是一种预缴的所得税,通常会超过实际所应缴纳的所得税。然而,税务局会保留全部预付税款除非该非居民在截止日期前申报了相应的加拿大所得税。在办理完纳税申报并由税务局评估后,实际应缴的所得税才能确定。只有来自物业的净收入部分需要缴纳所得税;净收入是总收入减去允许的扣除款项,包括折旧。所得税的税率可能有所不同,但对个人至少是20%,对企业则至少是31% 。

预扣税可以减少吗?Can withholding tax be reduced?

如果非居民和代表他们的(通常是物业经理)代理人,共同签署并提交一份NR6选择表格(租金收入财产);或者为其物业(营业收入性财产)提交了管理规定的805豁免表格,并获得加拿大税务局批准, 那么在源头的预扣税就可以减少。这些表格在您购买要从中赚取收入的财产后应尽快提交,此后在每个纳税年度开始前提交。
该NR6表格是非居民的报税承诺: 在截止日期前会申报相应的加拿大所得税,称为第216条选择或报税。它将你的预扣税减少到扣除您的费用后的净收入的25%。
805豁免表格是对物业经理的一种“安慰函”,它声明税务局不会要求他们扣留总收入的25% ,因为纳税人在加拿大的常设机构赚取业务收入,并被要求申报相应的所得税以报告其收入及按时缴纳所要求的税款。

所得税应在何时申报? When are the income tax returns due?

如果NR6表已经获得税务局批准,你的第216所得税申报表必须在6月30日前邮寄到税务局 。迟到的申报表将不予接受,您的最终税务将是该物业在纳税年度里总收入的25%。当你出售该物业时,税务局可以在随后一年收取此税及其利息。如果没有提交过NR6表格,你可以选择在该税务年度结束后的2年之内提交第216条的申报表,以获得已支付的预扣税的退款。如果你没有在两年内提交,税务局一般会保留已支付的预扣税。
如果你赚得的业务收入适用于管理规定805豁免申请表,则无论805豁免申请是否已经完成,你的所得税申报表都必须于6月15日前邮寄到税务局。迟到的申报需要缴纳利息和罚款,并可能导致税务局对以后的805豁免申请不予批准。

商品及服务税(GST )Goods and Services Tax (GST)

商品及服务税是一项5 %的税,它适用于大多数商品和服务,包括短期出租房屋在内;它就如同其他国家的增值税( VAT )一样运作。如果你是由物业赚取短期(按夜计)租金收入,你可能有资格为商品及服务税登记注册,从而要求延迟支付与出租物业的花销有关的商品及服务税,或要求该税的退款。这包括购买物业所支付的商品及服务税。如果你打算将物业作为个人使用,不管是偶尔还是经常使用,你的资格都会被削弱或取消。
您的商品及服务税的申报表往往是与所得税申报表同时准备的,但截止日期一般来说要早一些。请仔细检查您的信息,以确保知道什么时候必须提交您的商品及服务税的申报。申报商品及服务税所需资料与申报所得税所需资料是相同的。
准备加拿大所得税和商品及服务税申报所需的一般资料清单:
•来自物业经理的收入与支出明细表
•收取的商品及服务税(如适用的话)
•为赚取物业收入所支出的花销
•物业管理费
•惠斯勒旅游费(如果物业是在惠斯勒)
•保险费用
•地层费
•会计费
•贷款利息
•维修及保养
•公用事业费
•所支付的房产税
•物业经理准备的NR4表
•您的出租物业被用于个人目的的天数
物业出售时,会发生什么?What happens when the property is sold?

当非居民出售座落在加拿大的房地产时,如果售价大于房地产的原始成本,则需支付加拿大所得税。 “预付费”按照你总资本增益的25%计算,并与T2062表格(“非加拿大居民申请与应课税加拿大财产的处置有关的符合证书的请求”),一起提交到税务局而且必须在在房产处置后十天内提交,但最好早些提交。需要由法律顾问以信托的方式暂扣您的销售所得款项的25%至50% ,直至税务局已为所要求的税款支付处理了其T2062的申请并收到了相应的税款。您可能需要为此现金流的延迟做好安排,特别是如果你有一笔贷款要结清或有其他财务承诺的时候。
税务局将需要销售时的文件以支持售出的物业费用。重要的是,这些文件被保存在文档中,以避免为资本增益缴纳不需要的所得税。
所需文件包括:
物业购买文件,通常是“买方或卖方调整的声明”和/或转让文件
与物业一起出售的资本类型项目或改进的全部发票,
进口到加拿大的货物的加拿大海关文件,应该是加拿大海关在货物都进口时所要求的文件。

*此信息由德豪会计师事务所(BDO)提供,仅作指引之用。如果您有任何详细的税务问题,您应该联系您的会计师或请你的温哥华房地产房地产经纪人推荐一个税务会计师为您服务。 *

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